ارزیابی املاک توسط کارشناس رسمی دادگستری که قبل از هر چیز لازم است تعریفی از ملک و املاک و انواع آن را داشته باشیم تا هنگام ارزیابی ملک و قیمت‌گذاری بر همین مبنا دچار اشتباه و خطا نشویم. آنچه در گفتمان عمومی به ملک و املاک اطلاق می‌شود، منظور زمین و مستحدثات در آن است که به‌بیان‌دیگر به آن عرصه و اعیان هم گفته می‌شود.آنچه در ارزش‌گذاری یک ملک مؤثر است این دو بخش هستند، در تعریف دیگری به‌سادگی می‌توان عرصه و اعیان را چنین معرفی کرد، هر آنچه از مستحدثات، امتیازات و قابلیت‌هایی که در یک ملک وجود دارد و می‌تواند جابجا شود را می‌توان اعیانی نامید، لذا با این بیان ساده به سهولت می‌توان بین این دو تمییز قائل شد. ذیلاً ضمن تعریف مصادیق مرتبط با عرصه و اعیان را نیاز بیان می‌نماییم:
مهم‌ترین عامل در تعیین قیمت ملک، ارزش عرصه (زمین) آن است، چراکه زمین مرغوب ازنظر موقعیت و قرارگیری موجب ارزش‌افزوده زیادی برای اعیان احداثی خواهد بود و بالطبع اعیان مناسب، ارزش‌افزوده برای عرصه ایجاد می‌کند، ازنظر کارشناسی ارزش عرصه تابع پارامترها و عواملی است که تأثیرگذارترین آن‌ها به شرح ذیل آورده شده است:
ابعاد و اندازه ملک، خصوصاً اندازه ضلع متصل به گذر (بر ملک).
کاربری ملک، بسته به نوع کاربری شهری که ملک می‌توان داشته باشد، ارزش آن متغیر است.
گذرهای مجاور ملک و راه‌های دسترسی (چند بر بودن ملک).
عرض‌گذر ورودی اصلی ملک
مناسب بودن جانمایی، موقعیت ملک نسبت به معابر و جهات اربعه.
امکان تغییر کاربری ملک توسط مراجع ذیصلاح.
وضعیت جانمایی عرصه نسبت به محدوده شهر
احراز مالکیت
نوع مالکیت
مطابقت مشخصات ثبتی ملک ابعاد و مساحت با مشخصات محل معرفی‌شده
بررسی در مسیر بودن یا نبودن طرح‌های عمرانی در سنوات آتی(میزان عقب‌نشینی و اصلاحی احتمالی)
عامل اساسی دیگر تعیین قیمت ملک، ارزش اعیانی (بنای) ملک است که خود شامل عوامل ذیل است:
هزینه‌های شهرداری: شامل هزینه صدور پروانه، هزینه عوارض پذیره در املاک تجاری، هزینه عوارض مازاد تراکم، هزینه عوارض پیش‌آمدگی بنا (بالکن)، هزینه عوارض حذف پارکینگ (در صورت عدم تأمین مقدار لازم)، هزینه عوارض کمیسیون‌های مختلف، هزینه عوارض آتش‌نشانی و فضای سبز و غیره
هزینه‌های احداث بنا: شامل هزینه‌های طراحی و تهیه نقشه های اجرائی، هزینه نظارت، هزینه مدیریت اجرا، هزینه تهیه مصالح و تجهیزات لازم، هزینه تأمین ماشین‌آلات، هزینه ژئوتکنیک (زمین‌شناسی) جهت تعیین مشخصات زمین محل احداث بنا در پروژه‌های خاص، هزینه دستمزد، هزینه‌های حق الثبت صدور سند تفکیکی و سایر هزینه‌های متفرقه.کیفیت بنای احداث: شامل نوع و کیفیت سازه و معماری بکار رفته، مشخصات معمار سازنده، برند بودن ساختمان در مجتمع‌های بزرگ مسکونی، اداری، تجاری و …
