مطمئن ترین روش برای پرداخت پول در معاملات مسکن

مراحل پرداخت پول در معاملات مسکن این روزها به ندرت پیش می‌آید که فردی برای معامله یک ملک، به‌صورت نقدی پولی را پرداخت کند و در عین حال استفاده از چک‌های شخصی نیز ممکن است مشکلاتی از جمله کلاهبرداری و خالی بودن حساب فرد را به همراه داشته باشد. اما مطمئن‌ترین روش برای رد و بدل کردن پول در معاملات ملکی چیست و این کار در چند مرحله انجام خواهد شد؟ چه در مورد رهن یا اجاره ملک و چه در معامله خرید و فروش ملک، پرداخت پول در معاملات مسکن در چند مرحله انجام می شود که به تفکیک درباره هر معامله توضیح خواهیم داد: 1) پرداخت پول در معاملات رهن و اجاره در جریان رهن و اجاره یک ملک، وقتی مستاجر بعد از بررسی، ملک را پسندید، طرفین در بنگاه معاملات ملکی، براساس توافقات صورت گرفته بر سر مبلغ اجاره و رهن، قراردادی تحت‌عنوان قرارداد اجاره تنظیم می‌کنند. در این مرحله مستاجر باید بخشی از مبلغ قرارداد (طبق توافق طرفین)، تحت‌عنوان بیعانه به صاحب‌خانه پرداخت کند تا مالک، دیگر ملک را به شخص دیگری واگذار نکند. طبق عرف، حدود یک سوم مبلغ قرض‌الحسنه به‌عنوان بیعانه درنظر گرفته شده و بقیه مبلغ، در هنگام تحویل کلید پرداخت خواهد شد. بنگاه قرارداد اجاره‌نامه را در سه نسخه تنظیم می‌‌کند و در آن مبلغ بیعانه پرداخت شده درج می‌شود. یک نسخه از قرارداد در اختیار موجر قرار می‌گیرد، یک نسخه به مستاجر داده می‌شود و یک نسخه هم در بایگانی بنگاه باقی می‌ماند. البته در برخی مواقع هم افراد به‌صورت لفظی با هم توافق می‌کنند و تمام مبلغ در هنگام تحویل کلید، به موجر پرداخت می‌شود که در نهایت نحوه پرداخت، به توافق میان طرفین بستگی خواهد داشت. 2) پرداخت پول در معاملات خرید و فروش ملک در معامله خرید و فروش ملک، با توجه به اینکه مبلغ به مراتب بالاتر است، حساسیت‌های به مراتب بیشتری در مورد نحوه پرداخت وجود خواهد داشت و از همین رو افراد باید به روشی مطمئن برای جابجایی پول اقدام کنند. البته روند کلی تقریبا به همین ترتیب است؛ با این تفاوت که بعد از توافق طرفین، قراردادی اولیه به نام مبایعه‌نامه در بنگاه معاملات ملکی تنظیم شده و مبلغی طبق توافق طرفین، تحت‌عنوان بیعانه به مالک پرداخت می‌شود که طبق عرف معمولا ۲۰ % قرارداد یا یک سوم مبلغ آن است و این مبلغ نیز در مبایعه‌نامه درج می‌شود. بعد از آن خریدار و فروشنده، زمانی را برای تحویل کلید تعیین می‌کنند و در آن زمان، بخش دوم پول توسط خریدار به فروشنده پرداخت می‌شود. معمولا طبق عرف حاکم جهت تحویل ملک، در هنگام تحویل کلید توسط فروشنده، می‌بایست حدودا ۷۰ تا ۸۰ درصد ثمن معامله پرداخت شده باشد. در نهایت باقیمانده پول در هنگام انتقال سند در محضر، به فروشنده پرداخت خواهد شد که عموما بین ۲۰ تا ۳۰ درصد ثمن قرارداد خواهد بود. فاصله بین مرحله اول و دوم توافقی و به تخلیه ملک یا سکونت مستاجر (در صورتی که ملک مستاجر داشته باشد) بستگی دارد. اما طبق عرف تاریخ محضر برای انتقال سند رسمی ملک به نام خریدار، معمولا بین چهل تا شصت روز بعد تعیین می‌شود؛ چون انجام کلیه تسویه حساب‌های موردنیاز برای انتقال رسمی ملک و پرداخت مالیات و غیره حدودا به همین اندازه زمان خواهد برد ؛ مگر آنکه طرفین توافق دیگری داشته باشند. روش‌های پرداخت پول در معاملات مسکن 1) چک عادی در برخی معاملات ملکی، افراد با استفاده از چک عادی، بخشی یا تمام پول معامله را پرداخت می‌کنند. چک عادی در حقیقت یک برگ چک از دسته چکی است که صاحب حساب‌جاری از دسته چک خود صادر کرده و به موجر یا فروشنده ملک ارائه می‌کند. می‌توان چک را در وجه موجر/ فروشنده و یا در وجه حامل صادر کرد که اعتبار این چک به اعتبار صاحب‌حساب بر می‌گردد. استفاده از چک‌های معمولی در معاملات، در برخی مواقع خطراتی را به همراه دارد؛ یعنی اگر چک به هر دلیلی پاس نشود، موجر/ فروشنده به دردسر خواهد افتاد و برای انجام اقدامات قانونی و برگشت زدن چک، می‌بایست زمان زیادی را صرف کند و از همین رو به ندرت در معاملات ملکی از چک‌های معمولی استفاده می‌شود. تنها در شرایطی که طرفین به هم اطمینان کافی دارند، می‌توان از چک‌های معمولی استفاده کرد ولی در هرحال استفاده از چک معمولی در معاملات مسکن، روش ایمنی نخواهد بود. چرا که به جز اعتبار صاحب چک، هیچ تضمینی برای وصول آن وجود نخواهد داشت. البته با تغییر قانون چک و سخت‌گیری‌های بیشتری که در قانون جدید لحاظ گردیده، می‌توان امیدوار بود که تا حدودی از بروز این‌گونه مسائل کاسته شود. چرا که این‌گونه چک‌ها باید در سامانه‌ای تحت‌عنوان “صیاد” ثبت شوند و مدارک مثبته جهت وصول نیز به بانک ارائه گردد. با ثبت چک در سامانه، امکان پیگیری و در صورت نداشتن موجودی کافی، امکان انسداد کلیه حساب‌های صادر کننده چک وجود خواهد داشت. 2) چک بانکی تضمین شده چک بانکی تضمین شده یا همان چک رمزدار، بعد از مراجعه فرد به بانک توسط شعبه و برعهده بانک، صادر می‌شود؛ بدین معنا که بانک پرداخت وجه مذکور در چک را تضمین می‌کند و عملا چک رمزدار حکم پول نقد را دارد که با در دست داشتن آن می‌توانید با مراجعه به هر یک از شعب بانک در هر جای کشور آن را نقد کنید. این چک به نام طرف معامله و با شماره حساب او صادر می‌شود. در بسیاری از مواقع، این نوع چک‌ها را باید به حساب واریز کرد و قابلیت دریافت وجه آن به‌صورت نقدی وجود نخواهد داشت. نکته جالب توجه اینجاست که حتی با فوت و یا ورشکستگی صاحب چک هم مبلغ چک قابل وصول است و تحت هر شرایطی، دارنده چک با طی شدن یکسری شرایط قانونی، قادر به نقد کردنش خواهد بود. از همین رو چک بانکی تضمین شده (چک رمزدار)، شیوه‌ای مطمئن و قابل‌اعتماد در معاملات به شمار می‌رود. البته چک رمزدار هم دردسرهای خاص خودش را دارد. از آنجا که این چک‌ها توسط تمامی افراد قابل برداشت هستند، اگر چک بانکی مفقود شود، شخص دریافت‌کننده چک باید سریعا به بانک اطلاع داده و جلوی وصول آن را بگیرد که طبق قوانین موجود بانکی، فقط تا ۷ روز امکان عدم پرداخت چک مطابق درخواست صادرکننده وجود دارد و پس از آن می بایست با دستور مقام قضایی این مهلت ادامه پیدا کند؛ یعنی از لحاظ امنیتی باید حسابی مراقب چک باشید. این چک با توجه به حساب افراد و موجودی آنها صادر می‌شود و معتبر هستند. محدودیتی برای مبالغ بالا ندارند و به راحتی می‌توان در معاملات بزرگ از چنین چک‌هایی استفاده کرد. 3) چک بین بانکی تضمین شده این چک ها هم مثل چک‌های بانکی، از لحاظ تضمین پرداخت، برعهده بانک هستند. این چک‌ها بسته به میزان موجودی حساب فرد صادر می‌شوند. تنها تفاوت این چک با چک‌های بانکی تضمین شده (رمز دار) این است که این نوع چک‌ها به نام طرف معامله و با استفاده از رمز، به شماره‌حساب او صادر می‌شوند و در نتیجه هیچ فرد دیگری به جز خود آن شخص قادر به وصول آن نخواهد بود. در عین حال امکان دریافت نقدی این چک وجود ندارد و پول آن به حساب فردی که چک به نامش صادر شده، واریز شده و قابل انتقال به شخص ثالث نیست. از سوی دیگر اگر به هردلیلی معامله به هم بخورد، خریدار باید با مراجعه به بانک چک را به حسابش بخواباند و پس از وصول آن، مبلغ را به فروشنده بازگرداند که این کار به منزله دردسر مضاعفی خواهد بود؛ چرا که اگر خریدار تصمیم به اذیت کردن فروشنده بگیرد، بدین ترتیب شرایط برای او فراهم خواهد بود. این نوع چک نیز امنیت بالایی دارد و وجه مذکور در چک بین بانکی تضمین شده، تنها به حساب فردی که چک در وجه او صادر شده واریز خواهد شد. در نتیجه چک باید به نام فروشنده ملک صادر شود. 4)انتقال کارت به کارت گاهی وقت‌ها پرداخت پول در معاملات مسکن به‌صورت کارت به کارت در بنگاه املاک صورت می‌گیرد که معمولا این روش انتقال برای جابجایی بیعانه مورد استفاده قرار خواهد گرفت؛ چرا که انتقال کارت به کارت، سقف محدودی دارد. از این شیوه می‌توان در شرایطی که طرفین به هم اعتماد دارند استفاده کرد. اگرچه انتقال کارت به کارت، شماره پیگیری دارد و قابل استعلام از بانک مبدا و بانک مقصد خواهد بود، باز هم روش مطمئنی برای پرداخت پول در معاملات مسکن به شمار نمی‌رود. 5) انتقال وجه از طریق دستگاه کارت‌خوان معمولا این نوع از انتقال زمانی استفاده می‌شود که فروشنده با مشاور املاک یا مسئول محضر آشنا باشد یا به او اطمینان کافی داشته باشد. در این مواقع افراد بیعانه را با استفاده از دستگاه کارت‌خوان موجود در دفتر مشاور املاک می‌پردازند. در این شرایط، بنگاه مبلغ را به حساب فروشنده یا موجر واریز خواهد کرد. در برخی مواقع نیز خریدار ملک در محضر و در هنگام انتقال سند، باقی‌مانده مبلغ معامله را با استفاده از دستگاه کارت‌خوان محضر می‌پردازد و در این شرایط، محضر متعهد واریز پول به حساب فروشنده خواهد بود. البته این کار در شرایطی امکان‌پذیر است که طرفین با صاحب محضر یا بنگاه معاملات ملکی آشنا بوده و به آنها اطمینان داشته باشند که در کل روش مطمئن و قابل اعتمادی به حساب نمی‌آید. در هر صورت اگر از این روش برای پرداخت بخشی از مبلغ معامله استفاده کردید، حتما رسید پرداخت پول مهمور (مهر دار شده)، برای معامله موردنظر را دریافت کنید و در عین حال جزئیاتی مثل مشخصات پرداخت کننده وجه، مبلغ پرداختی، تاریخ پرداخت، مشخصات فروشنده و مشخصات معامله را برروی رسید درج و در قرارداد ذکر کنید. مراحل پرداخت پول در معاملات مسکن وام‌دار شیوه پرداخت پول در معاملات ملکی که روی آن وام گرفته شده، تفاوت‌هایی دارد. تصور کنید که فردی برای خرید ملکی، وام گرفته و قبل از تسویه وام با بانک، تصمیم به فروش ملک گرفته باشد. در این حالت، سند ملک در گرو (رهن) بانک است و تا قبل از پرداخت کامل اقساط وام، سند آزاد نشده و در نتیجه امکان انتقال سند وجود نخواهد داشت. در چنین شرایطی، خریدار جدید ملک یا باید با پرداخت مبلغ کامل وام، آن را تسویه کرده و سند را آزاد کند و یا اینکه ملک را با قول‌نامه و وکالت بلاعزل به نام خود بزند که معمولا روش دوم متداول‌تر است. البته باید این را بدانید که در معامله‌های وکالتی و قول‌نامه‌ای هم مشکلات متعددی ممکن است پیش بیاید و در عین حال نحوه پرداخت پول در چنین معاملاتی متفاوت خواهد بود. گاهی هم فروشنده و خریدار همراه با هم، به بانک مراجعه کرده و بعد از تکمیل فرم‌های مربوطه، وام از فروشنده به خریدار منتقل می‌شود. در نتیجه خریدار جدید، بخشی از مبلغ خانه را به فروشنده پرداخت کرده و بخش دیگر پول را به‌صورت اقساطی و برای تکمیل وام، به بانک خواهد پرداخت. البته معمولا در هنگام انتقال وام، با در نظر داشتن نوع وام دریافتی، می‌بایست بین یک تا ده درصد از مبلغ وام، یک‌جا به بانک پرداخت شود که در نهایت این مبلغ، از مقدار کلی وام کسر خواهد شد. نکات مهمی که باید مدنظر داشت اگرچه نحوه پرداخت پول در معاملات مسکن متفاوت است، اما معمولا با توجه به اینکه مبلغ مورد معامله بسیار بالاست، باید اطلاعات کافی دراین زمینه داشت. از همین رو طرفین در هنگام امضای قرارداد ملک و توافق برسر مبلغ آن، در مورد نحوه پرداخت مبلغ نیز با هم توافق می‌کنند. در این میان توجه به برخی نکات ضروری است تا بدین ترتیب بتوان احتمال هرگونه اختلاف، مشکل و یا خطری را به حداقل رساند: بررسی ملک قبل از معامله: قبل از انجام هرگونه معامله، امضای قرارداد و پرداخت پول، ملک را شخصا بررسی کرده و نواقص و مشکلات احتمالی آن را ارزیابی کنید. آمادگی برای پرداخت فی‌المجلس : اگر قصد خریدملکی را دارید، این را بدانید که معمولا طبق عرف، در هنگام تنظیم قرارداد معامله ملک، مبلغی تحت‌عنوان “فی‌المجلس” توسط خریدار به فروشنده ملک پرداخت می‌شود. پس از نظر مالی، آمادگی پرداخت فی‌المجلس را داشته باشید و دقت کنید که مبلغ پرداخت شده تحت‌عنوان فی‌المجلس با ذکر جزئیات در قرارداد تنظیم شده درج شود. بدین ترتیب که فلان مبلغ از طریق انتقال کارت به کارت با شماره پیگیری فلان در دستگاه کارت‌خوان دفتر پرداخت و مقرر گردید که مسئول دفتر املاک از طریق چک نسبت به پرداخت وجه به فروشنده اقدام کند. حتی بهتر این است که مشخصات چک در مبایعه‌نامه یا قرارداد ذکر شده و به امضای طرفین برسد. بدقولی به‌منزله فسخ قرارداد : این را مدنظر داشته باشید که درصورتی که خریدار در زمان‌های ذکر شده در قرارداد، مبالغ مورد توافق را نپردازد، فروشنده در صورت ذکر شدن بندی در قرارداد، اجازه خواهد داشت تا قرارداد را فسخ کند. از سوی دیگر فروشنده ملک هم باید تا قبل از حضور در محضر و انتقال سند، تمام مبالغ مذکور و توافق شده در قرارداد را دریافت کند. چون اگر چه تا قبل از انتقال سند، او قادر به فسخ قرارداد است، اما با انتقال سند، دیگر امکان فسخ قرارداد را نخواهد داشت و متضرر خواهد شد. مشورت با کارشناسان : درصورت وجود هرگونه سوال و ابهامی با افراد کارشناس و آگاه مشورت کنید تا خدای نکرده اختلاف یا ضرری گریبانگیرتان نشود. ثبت جزئیات چک در قرارداد : هرزمان که چکی توسط خریدار برای فروشنده صادر می‌شود، مشخصات چک در مبایعه‌نامه یا قرارداد درج شود. اگر چک به نام خریدار صادر نشده و صادر کننده آن فرد دیگری است، در قسمت وجه، نام خریدار درج شود و خریدار هنگام تسلیم چک به فروشنده، پشت چک را امضا کند تا نسبت به پرداخت این وجه متعهد باشد. مناسب‌ترین شیوه پرداخت : در کل توصیه می‌شود که برای پرداخت وجه از چک‌های رمز دار استفاده نشود؛ چرا که اگر بنا به هر دلیلی قبل از امضای قرارداد، معامله به هم بخورد یا قرارداد فسخ شود، خریدار برای نقد کردن چک رمزدار که به نام فروشنده صادر شده به دردسرخواهد خورد. در نتیجه بهتر این است که از چک‌های بین بانکی تضمین شده استفاده شود؛ چون به نام خودتان صادر می‌شود و برای نقد کردن آن کافی است که پشت آن را دو امضا زده و در اختیار فروشنده قرار دهید. سخن آخر درباره پرداخت پول در معاملات مسکن در جریان معامله یک ملک، مبلغ زیادی پول جابجا می‌شود که شاید همین مبلغ تمام سرمایه یک خانواده باشد؛ از همین رو یکی از مراحل سخت در معاملات ملکی که معمولا باعث بروز اختلافاتی میان طرفین می‌شود، نحوه و مراحل پرداخت پول در راستای انتقال سند است. چرا که افراد باید با دانش کافی و بهره‌گیری از روش‌های مطمئن معامله را به سرانجام برسانند و قطعا از این بابت دل‌نگرانی‌هایی دارند. روند کلی کار بدین ترتیب است که بعد از توافق طرفین، مبایعه‌نامه امضا شده و مبلغی تحت‌عنوان بیعانه که رقم آن طبق توافق طرفین تعیین می‌گردد، پرداخت می‌شود. پس از آن، در هنگام تحویل ملک و دریافت کلید، بخش دوم پول پرداخت خواهد شد و در نهایت در هنگام انتقال سند در محضر، بخش باقیمانده پول پرداخت می‌شود. اگرچه مراجعه به بانک برای دریافت چک بین بانکی تضمین شده امری زمان‌بر است، اما در هرصورت قابل اعتمادترین راه برای جابجایی و پرداخت پول در معاملات مسکن به شمار می‌رود. در عین حال استفاده از چک‌های معمولی و یا انتقال پول به‌صورت کارت به کارت یا با استفاه از دستگاه کارت‌خوان، اقدامات مطئمنی نیست که توصیه نمی‌شوند. با مدنظر قرار دادن این نکات در هنگام پرداخت پول در معاملات مسکن، می‌توانید با خیال راحت برای اجاره یا خرید ملک مدنظرتان اقدام کنید. اگر تجربیاتی در این زمینه دارید، حتما آن را با ما در میان بگذارید.