املاک موروثی در واقع املاکی است که صاحب آن فوت شده است و مطابق با قوانین و مقررات، به وراث متوفی رسیده است. در صورتی که بیش از یک ورثه وجود داشته باشد، وراث نسبت به اموال به جای مانده از فرد فوت شده، مالکیت مشاع دارند.
هنگامی که مالک فوت می‌کند مطابق با قانون انحصار وراثت، املاک متوفی به وراث منتقل می‌شود، مگر این که وصیت‌نامه رسمی تنظیم شده باشد و یا شرایط خاصی برای ملک تدوین شده باشد.
وراث معمولاً یا اموال به جای مانده از متوفی را بین خود تقسیم می‌کنند، یا اینکه اموال منقول به جای مانده از متوفی را فروخته و مبلغ حاصل از فروش را به نسبت سهم‌الارث بین خود تقسیم و از این طریق مالکیت مشاع بین خود را پایان می‌دهند.
اولین و مهم‌ترین نکته‌ای که باید به آن توجه کنید، این است که دقت کنید ملک به نام شخص فوت‌شده باشد. کافیست نگاهی به سند آن ملک بیندازید تا این مسئله به وضوح برای شما روشن شود. زیرا اگر مطمئن نشوید که ملک به نام متوفی است و سپس اقدام به خرید آن کنید، ممکن است سرتان کلاه برود.
قبل از معامله حتماً اسناد هويت فروشندگان شامل شناسنامه و کارت ملي را رويت و سال تولد وراث را بررسی کنید. اگر در بین وراث اشخاص کمتر از ١۵ سال وجود داشته باشند، بر اساس قانون از تصرف در اموال و حقوق مالی خود ممنوع خواهند بود و حق معامله آنان به دست ولی یا قیم آن‌ها است. یعنی شما باید برای خرید املاک موروثی، با قیم او معامله کنید.
در این موارد، قيم مجاز به فروش سهم‌الارث ورثه صغیر نمی‌باشد و باید ابتدا مجوز فروش ملک صغير را از دادسرا درخواست کند. دادستان صلاح صغير را بررسي کرده و در صورت احراز اين امر، مجوز مربوطه را صادر می‌کند. بنابراين خريدار می‌باید یس از احراز هویت قیم علاوه بر قيم‌نامه، مجوز واحد سرپرستی دادسرا مبنی بر اذن فروش ملک صغير را نيز مطالبه و بررسی کند.
حتما قبل از معامله بررسی کنید که آیا متوفی وصیت‌نامه‌ای درمورد ملک موردنظر دارد یا خیر. زیرا بر اساس قانون هر شخصی می‌تواند بخشی از اموال خود را پس از فوتش به فرد دیگری واگذار کند. بنابراین اگر قسمتی از ملک به فردی واگذار شده باشد، آن شخص در هنگام معامله ملک حتما باید حضور داشته باشد و اگر شما از این مسئله بی‌اطلاع باشید، برایتان دردسرساز خواهد شد.
در صورتی که يکی از وراث از سوی ساير وراثی که در هنگام انجام معامله حضور ندارند، وکالت‌نامه رسمي برای فروش ارائه نمايد، یا اینکه وراث در خارج از کشور باشند و به شخصی برای فروش وکالت داده باشند، ضرورت دارد که به موارد زیر دقت کنید :
وکلا باید وکالت‌نامه رسمی و معتبر داشته باشند. دست‌نوشته یا تعیین وکیل به صورت تلفنی و شفاهی به هیچ عنوان قابل پذیرش نیست
وکالت‌نامه حتما باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده و کاملا قانونی باشد
وراثی که در کشور حضور ندارند، باید وکالت‌نامه وکیل خود را در یکی از کنسول‌گری‌های خارج از ایران تنظیم کنند
برای انجام معاملات، اختیارات وکیل را بررسی کنید. وکیل باید دو اجازه از سوی ورثه داشته باشد، یکی اجازه فروش و دیگری اجازه دریافت پول ملک معامله شده. در صورتی که این دو اجازه را بررسی نکنید، ممکن است وارث بعد از مدتی مدعی شوند که در وکالت‌نامه اجازه دریافت پول را به وکیل خود نداده و دوباره پول را از شما طلب کنند
یکی از نکات مهم قبل از معامله ملک موروثی این است که هنگام نوشتن مبایعه‌نامه، حتما باید همه وراث یا وکلای آن‌ها حاضر باشند و مبایعه‌نامه را امضا کنند. در صورتی که یکی از آن‌ها حاضر به همکاری نباشد، شما نمی‌توانید معامله را انجام دهید.
نحوه پرداخت مبلغ معامله در هنگام خریدوفروش املاک موروثی بسیار اهمیت دارد. هنگام پرداخت مبلغ فروش ملک، باید سهم هریک از وراث کاملا پرداخت شود. در ضمن حتما بررسی کنید که این ملک در وصیت‌نامه متوفی به فرد دیگری بخشیده نشده باشد.
معمولا خریدار همه مبلغ معامله را به یکی از وراث می‌دهد تا بین سایر ورثه تقسیم کند. اما این کار اشتباه است و لازم است خریدار سهم هریک از وراث را تک به تک به آن‌ها پرداخت کند تا بعدا کسی مدعی عدم دریافت حقش نشود.
بررسی مفاصا حساب مالیات بر ارث، یکی از موارد مهم معامله ملک موروثی است. طبق قانون وراث باید حداکثر تا ۶ ماه، اظهارنامه مالیات بر ارث را ارائه کنند تا اداره مالیات با توجه به دارایی‌های منقول و غیرمنقول متوفی، بررسی‌های لازم را انجام دهد و بدهی‌های مالیاتی شخص فوت شده را اعلام کند تا مفاصا حساب مالیاتی صادر گردد.
بنابراین حتما بررسی کنید ملکی که قرار است معامله کنید در فهرست اموال متوفی در این مفاصا حساب باشد. اگر در فهرست نبود، از انجام معامله خودداری کنید. جهت محکم‌کاری حتی می‌توانید هنگام خرید و فروش ملک موروثی به مراجع ذیربط قانونی مراجعه کنید تا از مراحل آن به صورت دقیق و کامل اطلاع پیدا کنید.
به منظور پيشگيری از مشکلات احتمالی در املاک موروثی، توصيه می‌شود که در مبایعه‌نامه تنظیم شده بين وراث و خريدار، شماره و مشخصات و مرجع صدور تمامی مدارک و مستندات اعم از شماره سريال سند مالکيت ملک مورد معامله، گواهي حصر وراثت، مفاصا حساب ماليات بر ارث، قيم‌نامه، وکالت‌نامه، وصيت‌نامه، پايانکار شهرداری، مجوز صادره از واحد سرپرستی دادسرا مبني بر تجويز فروش ملک صغير و غيره درج شوند
همچنین بهتر است خريدار تصويری از مدارک و مستندات ذکر شده را از فروشندگان دريافت و نزد خود نگهداری کند. در این صورت چنانچه بعد از تنظيم مبايعه‌نامه و قبل از حضور در دفترخانه، بين فروشندگان (وراث) و خريدار اختلافی به وجود آيد که بر اثر آن فروشندگان حاضر به انجام تعهدات خود نباشند، خريدار می‌تواند با اقامه دعوی الزام به تنظيم سند رسمی انتقال را از مراجع قضاپی درخواست نماید.
مزایده به معنای فروش چیزی به بیشترین قیمت پیشنهادی است. پیش از اجرای مزایده، ملک به وسیله کارشناس دادگستری ارزیابی شده و سپس مبلغ تعیین شده، به عنوان مبلغ ابتدایی مشخص می‌شود. در مزایده ملک موروثی به نکات زیر توجه کنید
در مزایده فروش، به غیر از هزینه آگهی، هزینه دیگری برای وراث وجود ندارد
در صورتی که یکی از وراث بخواهد ملک موروثی مزایده شده را از بقیه وراث بخرد، این کار فقط با داشتن مجوز دادگاه امکان‌پذیر است
برنده مزایده فردی است که بیشترین قیمت را پیشنهاد داده است و در این مورد هیچ استثنایی وجود ندارد
قتل غیرعمد مانع از توارث نیست. فقط قتل عمد است که مانع از به ارث بردن قاتل از مقتول می‌شود
هیچ یک از وراث نمی‌توانند سهم‌الارث سایر ورثه را بدون اجازه بفروشند. فروش سهم‌الارث سایر ورثه بدون اجازه سایر وراث، مصداق بزه انتقال مال غیر است و باطل است
دادگاه حقوقی، صلاحیت رسیدگی به تقاضای افراز املاک مشاع موضوع ارث را داراست
اگر به نحوه ابلاغ برگ مالیات بر ارث و اجرای آن، اعتراضی دارید، قبل از دیوان عدالت اداری، ابتدا باید در هیئت حل اختلاف مالیاتی بررسی و رسیدگی شود
اگر متوفی دیونی همچون مهریه داشته باشد، مبلغ این دیون ابتدا از اموال او کسر شده و سپس مالیات بقیه اموال تعیین می‌شود
